Altlasten vor dem Kauf – was Sie selbst beantragen können.

1 · Warum Altlasten beim Kauf zum Käufer-Problem werden

Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) kennt in §4 eine abgestufte Sanierungsverantwortung. An erster Stelle steht der Verursacher. Weil dieser bei historischen Belastungen aber häufig nicht mehr greifbar ist – das verursachende Unternehmen existiert nicht mehr, die früheren Betreiber sind verstorben –, kann die zuständige Behörde nach §4 Abs. 3 BBodSchG den aktuellen Grundstückseigentümer in Anspruch nehmen. Der Gesetzgeber nennt ihn Zustandsstörer: Er haftet nicht, weil er etwas getan hat, sondern weil er der aktuelle Inhaber des betroffenen Grundstücks ist.

Das Bundesverfassungsgericht hat diese Zustandshaftung im Jahr 2000 (Az. 1 BvR 242/91) bestätigt, aber auch begrenzt: Die Sanierungskosten dürfen grundsätzlich nicht den Verkehrswert des Grundstücks übersteigen. Eine Ausnahme macht das Gericht allerdings, wenn der Käufer das Risiko beim Erwerb bewusst in Kauf genommen hat. Wer also vor dem Kauf von konkreten Verdachtsmomenten weiß und trotzdem kauft, kann über diese Grenze hinaus haftbar gemacht werden.

Praktisch bedeutet das: Altlasten-Risiken sind kein zivilrechtliches Verhandlungsthema allein zwischen Käufer und Verkäufer. Sie sind öffentlich-rechtliche Pflichten, die an das Grundstück haften – unabhängig davon, was der Kaufvertrag regelt. Deshalb ist eine eigene Prüfung vor dem Notartermin keine Vorsichtsmaßnahme, sondern gebotene Sorgfalt.

2 · Altlast vs. altlastverdächtige Fläche – der Unterschied

Das BBodSchG unterscheidet in §2 zwei rechtlich relevante Stufen, die häufig verwechselt werden.

Eine Altlast im Rechtssinn (§2 Abs. 5 BBodSchG) liegt erst dann vor, wenn durch eine frühere Ablagerung oder Nutzung bereits schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren nachgewiesen sind. Konkret: die Behörde hat untersucht und festgestellt, dass Schadstoffgehalte die Prüfwerte nach BBodSchV überschreiten und eine Gefährdung für Boden, Grundwasser oder Gesundheit besteht.

Eine altlastverdächtige Fläche (§2 Abs. 6 BBodSchG) ist der Schritt davor: Hier liegen Anhaltspunkte für eine Belastung vor – ein früheres Gewerbe, eine bekannte Deponie, ein Eintrag im Kataster – aber die Schadstoffanalyse fehlt noch. Für Käufer ist diese Unterscheidung praktisch bedeutsam: Auch eine altlastverdächtige Fläche kann eine Behörde zu Untersuchungsanordnungen nach §9 BBodSchG veranlassen, die dann am Eigentümer hängen bleiben.

Mehr zur rechtlichen Definition von Altlasten und zum Phasen-Modell (Phase I bis III) erklärt der Artikel Was ist eine Altlast?

3 · Was man wo beantragt: Altlastenkataster der Länder

Adressgenaue Altlasten-Informationen werden in Deutschland nicht zentral und nicht öffentlich zugänglich geführt. Der Grund liegt im Datenschutz: INSPIRE Art. 13 Abs. 1 Buchstabe f erlaubt es den Mitgliedstaaten, personenbezogene Bodeninformationen von der öffentlichen Verbreitung auszunehmen. Jedes Bundesland unterhält deshalb ein eigenes Altlastenkataster unter unterschiedlichen Namen:

• Baden-Württemberg: ALTIS (Altlastendaten- und Informationssystem)
• Bayern: Altlastenkataster im Fachinformationssystem Bodenschutz (FISBo)
• Nordrhein-Westfalen: FIS Bodenschutz + Altlasten (LANUV)
• Hessen: HILAS (Hessisches Informationssystem Altlasten)
• Weitere Länder führen ihre Kataster unter eigenen Systemnamen.

Die Auskunft gibt in allen Ländern die untere Bodenschutzbehörde – das ist typischerweise die Umwelt- oder Bodenschutzabteilung des Landratsamts der kreisfreien Stadt. Die Rechtsgrundlage ist nicht das BBodSchG selbst (§11 regelt dort nur, wie Länder ihre Kataster führen müssen), sondern das Umweltinformationsgesetz (UIG) und die jeweiligen Landes-UIG. Wer ein dokumentiertes Kaufinteresse nachweisen kann – etwa durch ein unterzeichnetes Vorvertragsdokument oder einen Makler-Nachweis –, hat in der Regel Anspruch auf Auskunft.

4 · Was so eine Auskunft kostet und dauert

Die konkreten Konditionen sind Ländersache und variieren erheblich. Einige allgemeine Einordnungen aus der Verwaltungspraxis:

• Gebühren: Je nach Bundesland und Bescheid zwischen kostenfrei und einem niedrigen zweistelligen Betrag. Manche Länder erheben höhere Gebühren bei aufwendigerer Auskunft. Einen bundeseinheitlichen Tarif gibt es nicht.
• Bearbeitungszeit: Das UIG verpflichtet Behörden grundsätzlich zur Antwort binnen eines Monats. In der Praxis dauert es – je nach Auslastung der Behörde und Aufwand der Auskunft – häufig länger. Wer vor einem Notartermin plant, sollte die Anfrage früh stellen, idealerweise sobald ein konkretes Objekt in Frage kommt.
• Form: Die meisten Behörden nehmen schriftliche oder per E-Mail gestellte Anträge entgegen. Einige Bundesländer haben Formulare auf ihren Portalen. Persönliche Vorsprache kann den Prozess in manchen Ämtern beschleunigen.

Wer wissen möchte, welche rechtlichen Grundlagen für Prüfwerte und Sanierungsanforderungen gelten, findet eine kompakte Übersicht in BBodSchV – Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung.

5 · Das kommende EU-Register kontaminierter Standorte

Mit der EU-Bodenmonitoring-Richtlinie 2025/2360, die am 5. Juni 2025 in Kraft getreten ist und bis Ende 2028 in nationales Recht umzusetzen ist, rückt ein europäisches Register kontaminierter Standorte näher. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, Bodenzustandsdaten systematisch zu erfassen und bereitzustellen – auf Raster- oder Distriktebene, nicht notwendigerweise adressgenau.

Für den Altlasten-Bereich bedeutet das: Ein öffentlich zugängliches, EU-weit einheitliches Register der bekannten Altstandorte und -ablagerungen soll entstehen. Der Zeitplan ist ambitioniert; realistisch wird dieses Register frühestens ab etwa 2035 operational sein, wenn die Mitgliedstaaten ihre nationalen Kataster schrittweise harmonisiert und in ein gemeinsames Format überführt haben. Bis dahin bleibt die Behörden-Anfrage bei der unteren Bodenschutzbehörde der einzige verlässliche Auskunftsweg für adressgenaue Informationen in Deutschland.

6 · Was der Bodenbericht liefert

Der Bodenbericht liefert für jede deutsche Adresse einen Landnutzungs-basierten Hinweis auf mögliche altlastverdächtige Vornutzungen im Umfeld. Konkret: Wir werten CORINE-Land-Cover-Klassen (Stand 2018) im 500-m-Radius aus und markieren Flächen, die auf frühere gewerbliche, industrielle oder sonstige altlasttypische Nutzungen hinweisen. Ergänzend fließen OpenStreetMap-Tags zur Vornutzung ein.

Das ist ein Screening als erster Filter – kein amtliches Altlastenkataster, keine Bodenanalyse, keine Aussage über tatsächliche Schadstoffgehalte. Was ein solches Screening leisten kann:

• Einschätzen, ob eine formelle Behörden-Anfrage sinnvoll ist, bevor die Wartezeit angetreten wird.
• Eine informierte Frage an den Verkäufer stellen, deren schriftliche Antwort später beweisrelevant sein kann.
• Früh entscheiden, ob eine Phase-I-Historische-Erkundung durch ein Ingenieurbüro lohnt.

Was unser Screening nicht ersetzt: die offizielle Katasterauskunft der unteren Bodenschutzbehörde, eine fachkundige Begutachtung durch ein Ingenieurbüro, oder den Austausch mit der Behörde bei konkretem Verdacht. Diese Schritte bleiben notwendig, wenn der Altlasten-Hinweis auffällig ist.

Weitere Hintergründe zur Käufer-Perspektive: Bodenbericht für Immobilienkäufer.

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