Was ist eine Altlast?

1 · Rechtliche Definition

Die zentrale Rechtsgrundlage steht in §2 Abs. 5 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG, BGBl. I 1998 S. 502). Der Gesetzgeber unterscheidet zwei Typen. Altablagerungen sind stillgelegte Deponien, also Orte, an denen früher Abfälle abgelagert wurden. Altstandorte sind Flächen früherer Gewerbe- oder Industrieanlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde. Eine Fläche wird aber erst dann zur Altlast im Rechtssinn, wenn sie tatsächlich schädliche Bodenveränderungen oder andere Gefahren verursacht.

Die EU-Bodenmonitoring-Richtlinie 2025/2360 hat Altlasten als Beobachtungsgegenstand auf EU-Ebene verankert. In Deutschland sind adressgenaue Altlasten-Daten allerdings personenbezogen geschützt (INSPIRE-Richtlinie 2007/2/EG, Art. 13 Abs. 1 Buchstabe f). Die Behörden kartieren sie nicht öffentlich, sie geben sie nur auf förmliche Anfrage bei der unteren Bodenschutzbehörde heraus.

2 · Verdachtsfläche vs. echte Altlast

Zwischen „nichts auffällig" und „bestätigte Altlast" gibt es eine Zwischenstufe: die altlastverdächtige Fläche nach §2 Abs. 6 BBodSchG. Hier liegen konkrete Hinweise auf einen Schadstoff-Eintrag vor, eine Bodenanalyse hat das aber noch nicht bestätigt. Um aus dem Verdacht eine belastbare Aussage zu machen, arbeiten die unteren Bodenschutzbehörden mit einer abgestuften Phasen-Systematik:

• Phase I (Historische Erkundung): Aktenrecherche, Zeitzeugen-Befragung, Luftbild-Auswertung. Wer sie privat beauftragt, zahlt meist unter 5.000 €, Bearbeitung wenige Wochen.
• Phase IIa (Orientierende Untersuchung): erste Bohrungen, chemische Analyse von Boden- und Grundwasserproben. Sie veranlasst und trägt nach §9 Abs. 1 BBodSchG die Behörde, nicht der Eigentümer. Größenordnung zur Einordnung: 10.000 bis 30.000 €.
• Phase IIb (Detailuntersuchung): tiefere Bohrungen, Gefährdungsabschätzung. Bei konkretem Verdacht kann die Behörde sie nach §9 Abs. 2 BBodSchG dem Sanierungspflichtigen aufgeben. Kosten 30.000 € bis sechsstellig, je nach Verdachtsbild.
• Phase III (Sanierungsuntersuchung und Sanierung): Sanierungs-Konzept und Umsetzung, Kosten siehe Abschnitt 6.

3 · Wer haftet

§ 4 BBodSchG nennt mehrere mögliche Sanierungsverantwortliche, unter anderem Verursacher, Gesamtrechtsnachfolger, Eigentümer und Inhaber der tatsächlichen Gewalt. Die Auswahl und Reichweite der Verpflichtung sind im Einzelfall zu prüfen. Amtlicher Gesetzestext.

Für Käufer ist das praktisch wichtig: Mit der Eintragung ins Grundbuch übernimmt der neue Eigentümer die sogenannte Zustandsverantwortung. Heißt: die Behörde kann ihn zur Sanierung heranziehen, auch wenn er die Belastung nicht verursacht hat. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Zustandshaftung 2000 (1 BvR 242/91) bestätigt, sie aber auf den Verkehrswert des Grundstücks gedeckelt. Eine Ausnahme macht das Gericht bei bewusster Risikoübernahme: Wer den Altlasten-Verdacht beim Erwerb kannte und das Risiko bewusst in Kauf genommen hat, dem kann eine Haftung auch über den Verkehrswert hinaus zugemutet werden.

4 · Wie sie ans Licht kommt

Adressgenaue Auskunft gibt die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Sie sitzt meist in der Umweltabteilung. Die Rechtsgrundlage ist nicht das BBodSchG selbst (das in §11 nur regelt, wie die Länder ihre Kataster führen). Der eigentliche Auskunftsanspruch kommt aus dem Umweltinformationsgesetz (UIG) plus den Landes-UIG, ergänzt durch landesrechtliche Katasterauskunft.

Wer ein dokumentiertes Kaufinteresse hat, bekommt in der Regel Auskunft. Die Anfrage kostet je nach Bundesland zwischen 0 € und etwa 50 €, teils mehr. Antworten muss die Behörde nach UIG gesetzlich binnen eines Monats, in der Praxis dauert es oft länger.

Im Bodenbericht liefern wir vorab Indikatoren: CORINE-Land-Cover-Klassen für historische Industrie- und Gewerbenutzung im 500-m-Radius, kombiniert mit OpenStreetMap-Tags zur Vornutzung. So sehen Sie, ob sich die Behörden-Wartezeit überhaupt lohnt, bevor Sie sie antreten.

5 · Was tun bei Verdacht

Wenn ein Indikator auffällig ist, hilft ein klarer Drei-Schritt-Ablauf, er sichert die Verhandlungsposition des Käufers ab:

• Erstens den Verkäufer schriftlich fragen: nach bekannten Vornutzungen, früheren Untersuchungen, vorhandenen Bodengutachten.
• Zweitens parallel die offizielle Standortauskunft bei der unteren Bodenschutzbehörde anfordern.
• Drittens bei weiter bestehendem Verdacht ein qualifiziertes Ingenieurbüro mit einer Phase-I-Untersuchung (Historische Erkundung) beauftragen (typisch 1.500 bis 5.000 €).

Erst nach diesen drei Schritten haben Sie eine Datenbasis, die für Kaufpreis-Verhandlung oder Rücktritt belastbar ist.

6 · Sanierungs-Spannen

Die Kosten variieren extrem mit Schadstoff, Tiefe und Sanierungsverfahren. Aus den BBodSchV-Vollzugshilfen der Länder ergeben sich folgende Größenordnungen:

• Bodenaustausch punktueller Schwermetallbelastung bis 50 m³: 10.000 bis 30.000 €.
• Mikrobielle In-situ-Sanierung einer Mineralöl-Verunreinigung im Hausgarten: typisch 30.000 bis 80.000 € über 12 bis 24 Monate.
• Pump-and-Treat bei Grundwasserkontamination: 100.000 bis 300.000 € über mehrere Jahre.
• Großflächige Sanierungen auf Konversionsflächen: siebenstellige Beträge, in der Regel behördlich begleitet.

Verwandte Begriffe

BBodSchV (Rechtsgrundlage) · Schwermetalle im Boden · Warum es keine öffentliche Altlastenkarte gibt · Käufer-Konsequenz · Aushub-Klassifikation · Vornutzungsfrage Garten