Für Käufer · Pilotphase

Was die Bank vor dem Kredit nicht prüft.

Q: Wann ist der späteste sinnvolle Zeitpunkt vor dem Notartermin?

Sinnvoll ist der Bericht zwei bis vier Wochen vor dem Notartermin. Sobald eine Auffälligkeit auftaucht, bleibt damit Zeit, beim Verkäufer eine Standortauskunft der unteren Bodenschutzbehörde zu fordern.

Q: Was kosten gefundene Risiken im Schnitt?

Eine Bohrprobe nach §11 BBodSchV kostet 150 bis 400 Euro. Eine vollständige Vor-Ort-Prüfung mit Bohrung 850 bis 2.500 Euro. Standortauskunft beim Landesumweltamt ist für Käufer mit berechtigtem Interesse meist kostenlos.

Bodenrisiko-Auskunft für Käufer, vor dem Notartermin. Setzungen, Altlasten, Hochwasser für Ihre Wunsch-Immobilie auf Basis amtlicher EU- und DE-Daten, gemessen vom EU-Erdbeobachtungs-Satelliten. In 3 min, mit konkreten Verhandlungs-Hebeln.

2 bis 4 Wochen · sinnvolle Vorlauf-Zeit 8 Risikobereiche pro Adresse 0 € in der Pilotphase

Drei Risiken, die im Expose selten stehen

Was beim Notartermin noch nicht abklärbar ist.

Risiko 01 · Verkäufer schweigt

„Gekauft wie gesehen", Ausnahme nur bei Arglist

Nach §433 BGB ist der Verkäufer nicht verpflichtet, von sich aus auf Bodenrisiken hinzuweisen. Nur arglistig verschwiegene Mängel sind anfechtbar. Wenn Sie keine konkrete Frage stellen, gibt's keine Antwort. Der Bodenbericht macht aus „vielleicht?" eine schriftlich beantwortbare Frage.

Bauplan eines Einfamilienhauses auf einem Tisch

Risiko 02 · Bank sieht's nicht

Die Bank prüft den Marktwert, nicht den Boden.

Die Wertermittlung der Bank folgt der Beleihungswert-Verordnung (BelWertV) und prüft den Marktwert, nicht das Bodenrisiko. Eine Adresse in der Lausitzer Braunkohle-Senkungszone bekommt denselben Beleihungswert wie eine 3 km weiter auf stabilem Granit. Die Bank merkt es erst, wenn Risse kommen.

Deutsche Reihenhauszeile in einer Wohnstraße

Risiko 03 · Nachbar zahlt

Als Eigentümer haften Sie auch für fremde Altschäden.

Bei dokumentierten Altlasten haftet zunächst der Verursacher zur Sanierung (§4 BBodSchG). Ist der nicht mehr greifbar (Insolvenz, gestorben, unbekannt), fällt die Pflicht auf den aktuellen Eigentümer. Stand Notartermin war "nichts bekannt", drei Jahre später kommt ein Brief vom Landesumweltamt.

Altlasten-Verdachtsfläche, ehemalige Deponie unter Wiesen

Was Käufer mit dem Bericht machen

Konkrete Hebel, vor und während der Notarverhandlung.

Hebel 01

Standortauskunft beim Landesumweltamt

Bei Altlasten-Indikator gelb/rot: kostenlose Standortauskunft beim Landesumweltamt anfordern (Käufer mit „berechtigtem Interesse"). Die Bearbeitung dauert je nach Amt 2 bis 4 Wochen — deshalb vor dem Notartermin einplanen. Der Altlasten-Indikator im Bericht ist eine Warnung aus Landnutzungsdaten, keine rechtsverbindliche Auskunft; die gibt es nur bei der Behörde.

kostenlos · 2 bis 4 Wochen

Hebel 02

Bohrprobe in den Notarvertrag

Bei Setzungs-Auffälligkeit: aufschiebende Bedingung „Vertrag wirksam nach erfolgreicher Bohrprobe" oder Kaufpreis-Reduktion fest vereinbaren.

150 bis 400 € · Bodenuntersuchung

Hebel 03

Bergschaden-Versicherung

Bei Altbergbau-Zone: Wohngebäude-Versicherer fragen, ob Bergschaden mitversichert ist (separater Aufpreis). Sonst zahlen Sie aus eigener Tasche bei Senkungsrissen. Dieser Hinweis ist eine allgemeine Orientierung, keine Versicherungsberatung — ob und zu welchen Konditionen versichert wird, bewerten die Versicherer eigenständig.

~50 bis 150 € pro Jahr

Hebel 04

Elementarschadenschutz prüfen

Bei HQ-100-Zone: vor Notartermin konkretes Versicherungsangebot einholen. Manche Versicherer zeichnen die Lage gar nicht, das ist eine Deal-Breaker-Information.

30 bis 80 % Aufpreis typisch

Hebel 05

Garten-Eigennutzung kalibrieren

Bei Schwermetall-Vorsorgewert-Überschreitung: Hochbeet mit gekauftem Substrat statt Wurzelgemüse direkt im Boden. Spielsand für Kinder vorab beproben.

~250 € · 1× Probe

Hebel 06

Bauplanung absichern

Bei Hangneigung > 5°: Vor-Ort-Prüfung mit Bohrung nach DIN 1054 für Anbau/Erweiterung üblicherweise erforderlich. Bei < 5° häufig Standard-Bauweise möglich. Der Bericht zeigt's vor der Architekten-Beauftragung.

850 bis 2 500 € (Drittanbieter)

Häufige Käufer-Fragen

Was Käufer vor dem Notartermin tatsächlich fragen.

Wann ist der späteste sinnvolle Zeitpunkt vor dem Notartermin?

Sinnvoll ist der Bericht zwei bis vier Wochen vor dem Notartermin. Sobald eine Auffälligkeit auftaucht (etwa eine gelbe oder rote Ampel), bleibt damit Zeit, beim Verkäufer eine Standortauskunft der unteren Bodenschutzbehörde zu fordern oder eine Bohrprobe in den Vertrag aufzunehmen. Direkt am Notartermin ist juristisch schwieriger nutzbar, der Vertragsentwurf liegt dann bereits final vor.

Hilft der Bodenbericht bei der Baufinanzierung?

Banken verlangen für die Beleihung in der Regel eine Wertermittlung nach BelWertV, keinen Bodenbericht. Der Bodenbericht ist eine Auskunft für Käufer, nicht für Banken. Er ergänzt Ihre eigene Risikoeinschätzung und kann Anlass sein, vor Vertragsunterzeichnung mit der Bank über Sanierungsrücklagen zu sprechen, falls die Daten Auffälligkeiten zeigen.

Wer haftet bei verschwiegenen Altlasten?

Nach §4 BBodSchG ist der Verursacher zur Sanierung verpflichtet, hilfsweise der Eigentümer. Bei einem Privatkauf gilt grundsätzlich „gekauft wie gesehen" (Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel). Bekannte Altlasten muss der Verkäufer offenbaren. Ein Bodenbericht-Eintrag „gelb" oder „rot" gibt Käufern eine konkrete Frage, die sie dem Verkäufer schriftlich vor dem Notartermin stellen können, die Antwort wird Bestandteil des Vertragsumfelds.

Wie zuverlässig sind die Daten gegenüber einer Vor-Ort-Prüfung mit Bohrung?

Eine Vor-Ort-Prüfung mit Bohrung am Grundstück selbst hat die höchste Auflösung und den höchsten Aufwand, marktüblich im hohen drei- bis vierstelligen Euro-Bereich, Bearbeitung mehrere Wochen. Der Bodenbericht beruht auf Fernerkundung und öffentlichen Datensätzen: flächendeckend, in Minuten. Die beiden ergänzen sich: Der Bodenbericht zeigt, ob eine Vor-Ort-Prüfung überhaupt sinnvoll ist.

Was kosten gefundene Risiken im Schnitt?

Eine Bohrprobe nach §11 BBodSchV kostet 150 bis 400 Euro. Eine vollständige Vor-Ort-Prüfung mit Bohrung 850 bis 2 500 Euro. Standortauskunft beim Landesumweltamt ist für Käufer mit „berechtigtem Interesse" meist kostenlos (dauert aber 2 bis 4 Wochen). Bergschaden-Versicherungs-Aufpreis 50 bis 150 Euro/Jahr. Kostenrelation: ein einziger gefundener Risikofaktor rechtfertigt typisch den 5 bis 10-fachen Bericht-Aufwand.