Wer prüft Hochwasser-Risiken beim Hauskauf?

Niemand automatisch. Banken prüfen für die Beleihungsentscheidung den Verkehrswert, nicht das Hochwasser-Risiko. Versicherer fragen das Risiko erst beim Antrag auf Wohngebäude- oder Elementarschaden-Versicherung ab. Wer im Hauskauf die Hochwasserlage überhaupt prüft, muss das selbst tun.

Beeinflusst HQ extrem die Versicherbarkeit?

Ja, deutlich. Versicherer arbeiten mit dem ZÜRS-Geo-System (4-stufig), das auf den HWRM-Karten basiert. ZÜRS 3 oder 4 erhalten Elementarschadenschutz oft nur mit hohen Selbstbehalten oder werden ganz abgelehnt.

Was bedeutet die geplante Pflichtversicherung?

Im Koalitionsvertrag 2025 vereinbart, im Bundesrat im selben Jahr beantragt, bisher aber nicht verabschiedet. Wahrscheinlichstes Modell: Opt-out, alle Wohngebäude-Versicherungen automatisch um Elementarschutz erweitert.

Hochwasser-Risikoklassen: HQ häufig, HQ 100, HQ extrem

1 · Die drei Szenarien

Die EU-Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie 2007/60/EG verlangt von allen Mitgliedstaaten, drei Hochwasser-Szenarien zu berechnen und zu veröffentlichen:

HQ häufig: ein Hochwasser, das im Schnitt alle 10 bis 25 Jahre auftritt. Bayern und Niedersachsen rechnen mit HQ 10, NRW und Baden-Württemberg mit HQ 20. Wer in dieser Zone lebt, muss alle 1 bis 3 Jahrzehnte mit einer Überflutung rechnen.
HQ 100: ein Hochwasser, das statistisch alle 100 Jahre auftritt. Diese Klasse ist die wichtigste Bezugsgröße im Bauwesen. Hochwasserschutz-Konzepte, Versicherungs-Prämien und Bebauungspläne werden gegen HQ 100 dimensioniert.
HQ extrem: ein Extremereignis, das nur alle 200 bis über 1.000 Jahre auftritt. Rechtlich ist das die Worst-Case-Klasse: sie definiert die Zone, in der auch trotz Schutzmaßnahmen ein Restrisiko bleibt. Das Ahrtal-Hochwasser 2021 lag teilweise sogar über HQ extrem.

2 · EU-HWRM-Richtlinie 2007/60/EG

Die Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie wurde 2007 als Lehre aus den großen Donau- und Elbe-Hochwassern 2002 verabschiedet. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, alle sechs Jahre drei Dokumente zu erstellen:

Hochwasser-Gefahrenkarten: wie tief das Wasser pro Szenario stehen würde.
Hochwasser-Risikokarten: was an Schaden droht: Bevölkerung, Infrastruktur, Industrie.
Hochwasserrisikomanagement-Plan: welche Maßnahmen geplant sind.

In Deutschland setzen das Bundes-Wasserhaushaltsgesetz §§73 bis 75 und die Landeswassergesetze die Richtlinie um.

3 · Bauamts-Auflagen

Wer in einem HQ-100-Gebiet bauen will, muss mit Auflagen rechnen, wie streng sie sind, hängt vom Bundesland ab. Typisch sind:

Anhebung der Erdgeschoss-Oberkante über das berechnete HQ-100-Niveau plus Sicherheitszuschlag (meist 30 bis 50 cm)
Rückstauschutz in der Hausentwässerung (Rückstauklappen, Hebeanlagen)
Druckwasserdichte Kellerwannen nach DIN 18533-3, sogenannte „Weiße Wanne" aus wasserundurchlässigem Beton; die DIN hat 2017 die alte DIN 18195-6 abgelöst
Verzicht auf bewohnte Kellerräume oder Auflagen zur Notausgang-Sicherung
In NRW seit 2021: Pflicht zum Nachweis einer Evakuierungsroute über HQ-100-Niveau

Bei Bestandsgebäuden gelten diese Auflagen erst bei wesentlichen Umbauten oder Nutzungs-Änderungen. In der Praxis verlangen Versicherer sie aber zunehmend als Voraussetzung für Elementarschutz.

4 · Versicherer-Bezug

Deutsche Wohngebäudeversicherer arbeiten mit dem ZÜRS-Geo-System der Versicherungswirtschaft. ZÜRS steht für „Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen". Es klassifiziert jede Adresse in vier Stufen. Grundlage sind die HWRM-Karten, ergänzt um Starkregen-Szenarien:

ZÜRS 1: Hochwasser tritt nicht oder nur extrem selten auf. Rund 92 % aller deutschen Wohngebäude liegen in dieser Zone, kaum Prämienzuschlag.
ZÜRS 2: Hochwasser seltener als einmal in 100 Jahren. Moderater Zuschlag, Elementarschutz problemlos versicherbar.
ZÜRS 3: Hochwasser einmal in 10 bis 100 Jahren. Deutlicher Zuschlag, höhere Selbstbehalte üblich.
ZÜRS 4: Hochwasser mindestens einmal in 10 Jahren. Elementarschutz oft gar nicht mehr abschließbar oder nur mit Selbstbehalten ab 5.000 €. Rund 0,4 % aller deutschen Wohngebäude.

Verteilung deutscher Wohngebäude über die ZÜRS-Klassen

Die meisten Adressen liegen im grünen Bereich. Die kritischen Klassen 3 und 4 betreffen rund 3 % der deutschen Wohngebäude. Bei einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden würden rund 600.000 Häuser deutlich teurer oder schwerer versicherbar.

5 · Politische Lage 2025/2026

Eine bundesweite Pflichtversicherung für Elementarschäden ist seit dem Ahrtal-Hochwasser 2021 politisch in Diskussion. Stand Mai 2026: der Koalitionsvertrag 2025 nennt sie als Ziel, der Bundesrat hat im selben Jahr eine Initiative dazu gestartet, die Linksfraktion brachte am 16. April 2026 einen weiteren Antrag ein. Beschlossen ist sie noch nicht.

Das am häufigsten diskutierte Modell ist ein Opt-out: alle Wohngebäudeversicherungen werden automatisch um Elementarschutz erweitert, der Versicherte muss aktiv widersprechen. Damit würde die HWRM-Klassifikation für rund 20 Millionen Wohnimmobilien schlagartig versicherungsrelevant.

6 · Wie wir prüfen

Grundlage sind die amtlichen Hochwasserkarten der Bundesanstalt für Gewässerkunde (BfG), die alle drei Szenarien für ganz Deutschland in einheitlicher Auflösung bereitstellen. Für eine Adresse prüfen wir HQ häufig, HQ 100 und HQ extrem und ordnen sie farblich ein. Die Karten haben den Stand des letzten Sechs-Jahres-Zyklus, der nächste Update-Zyklus läuft 2025/26.

Quellen

Richtlinie 2007/60/EG · Hochwasserrisikomanagement (HWRM-RL) · Eur-Lex, Amt für Veröffentlichungen der EU
Geoportal · Hochwassergefahren- und Risikokarten · Bundesanstalt für Gewässerkunde (BfG)
Hochwasserzentralen der Länder · Länder-Arbeitsgemeinschaft Wasser (LAWA)

Verlinkung geprüft am 09.05.2026.

Hochwasser-Risikoklassen.